Los fondos Next Generation para la rehabilitación de edificios no se están gastando al ritmo previsto. En unos casos, por responsabilidad de las propias administraciones autonómicas –todavía hay CCAA que no han convocado los programas de acceso a las ayudas–. Y en otros, por lo complejo que resulta para las comunidades de propietarios cumplir con los requisitos y especificidades que se requieren para obtener las subvenciones. La solución para por contar con un agente rehabilitador, una figura creada específicamente para realizar todas las gestiones necesarias para obtener las ayudas que sirvan para mejorar la eficiencia energética de edificios y viviendas.
¿Qué es un gestor rehabilitador?
De agentes rehabilitadores se está escribiendo poco, pese a la importancia de esta figura en los programas de ayudas en materia de rehabilitación de edificios y viviendas. El concepto de agente o gestor de rehabilitación quedó regulado en el artículo 8 del Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre sobre programas de rehabilitación del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia:
- Se entenderá por agente o gestor de la rehabilitación la persona física o jurídica, o entidad pública o privada que pueda realizar actuaciones de impulso, seguimiento, gestión y percepción de ayudas públicas, mediante mecanismos de cesión de cobro o similares, acceso a la financiación, elaboración de documentación o proyectos técnicos u otras actuaciones necesarias para el desarrollo de las actuaciones de rehabilitación o mejora que puedan ser objeto de financiación a través de alguno de los programas recogidos en este real decreto.
- A tal efecto, las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla posibilitarán en la aplicación de los recursos transferidos y en las convocatorias la participación de estos agentes o gestores de la rehabilitación que faciliten modelos tipo “llave en mano” a propietarios y comunidades de propietarios o agrupación de comunidades de propietarios de edificios de viviendas.
- La actuación de estos agentes y gestores exigirá que aporten un documento que acredite el acuerdo con la propiedad, comunidad de propietarios o agrupación de comunidades de propietarios, que les faculte y autorice a actuar como tales.
- En todo caso, las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla podrán determinar las funciones concretas de los agentes y gestores de rehabilitación.
- La participación del agente o gestor de rehabilitación no exime al destinatario último de cumplir todas las obligaciones que le incumben, sin perjuicio de la responsabilidad que, además, pueda exigirse a dicho agente o gestor.
El agente o gestor rehabilitador es, por tanto, la figura que guía y ayuda para llevar a cabo todas las intervenciones que son objeto de subvención, gestionando de principio a fin todo el proceso de rehabilitación y actuando como interlocutor único tanto con los propietarios, como con la administración pública o las entidades financieras, incluyendo la contratación y control de obras. En definitiva, lo que se denomina modelo “llave en mano” y que supone que el propietario o propietarios se desentienden de todo el proceso hasta que reciben el trabajo finalizado, incluyendo la tramitación de las ayudas.
Las tareas de un agente rehabilitador, paso a paso
- Bajando un poco más al detalle, el agente o gestor rehabilitador se encarga de estudiar el tipo de obra a realizar y preparar un resumen de presupuesto de coste de obra e ingresos por ayuda y ver cómo se financia el diferencial de gastos menos ingresos. Ello supone, en primer lugar, conocer el nivel actual de eficiencia energética del edificio o vivienda, determinando las deficiencias que presenta y las actuaciones de mejora que se pueden realizar. Al tiempo, se determina el importe de su ejecución, las cuantías de las ayudas con las que se puede contar y se estudia cómo se puede pagar el coste diferencial.
- Realizado este análisis previo, el agente o gestor rehabilitador procederá a la solicitud de las subvenciones y solicitará la tramitación de la correspondiente licencia de obra, después de buscar y contratar a los técnicos necesarios para llevar a cabo el proyecto de rehabilitación. Además, si el propietario o comunidad de propietarios necesita financiación –el coste de las obras es siempre superior al importe de las ayudas solicitadas–, el agente o gestor rehabilitador negociará la financiación con bancos, pudiendo solicitar incluso el anticipo de las ayudas. Y finalmente se encargará de la supervisión de la ejecución de las obras, controlando en todo momento su coordinación y seguimiento.
- El trabajo del agente o gestor rehabilitador solo termina una vez entregado a los propietarios el certificado de finalización de obras y un certificado de eficiencia energética que acredite la mejora lograda, y una vez obtenido el pago de las subvenciones concedidas. Todo un win-win que, por supuesto, tiene un coste –es evidente que el agente o gestor rehabilitador tiene que tener unos honorarios profesionales–, y que también es, en gran medida, subvencionable con las ayudas del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
El agente o gestor rehabilitador no tiene por qué ser una única persona, dada la cantidad y heterogeneidad de tareas que debe realizar. Esta figura la suele componer un grupo de técnicos formado por profesionales financieros, arquitectos, ingenieros y juristas, e incluso constructores y fabricantes de materiales de construcción, que colaboran juntos para obtener el mejor resultado en la actuación de rehabilitación. La mayoría de CCAA disponen de un registro público de agentes rehabilitadores y gestores de rehabilitación en sus páginas web. Consulta en el apartado de Vivienda.
